随着房地产市场管理的日益规范，各地相继出台新规，加强对非居住房地产租赁的监管。根据最新政策，从明年起，以下四类非居住房地产将不得出租，房东与租客需提前了解，以避免潜在风险。

第一类是未经规划许可擅自改变用途的房屋。例如，工业厂房、仓储用房等未经审批改建为商业或办公空间，此类房屋因不符合安全及规划标准，将禁止出租。房东若违规出租，可能面临罚款并被责令恢复原状；租客若承租此类房屋，可能因房屋不合法而无法办理相关经营手续。

第二类是存在严重安全隐患的房屋。包括结构不稳定、消防设施不达标、电气线路老化等问题的非居住房地产。这些房屋在出租前必须通过安全检测并取得合格证明，否则将禁止租赁。房东应定期检查房屋状况，及时整改；租客在签约前应要求查看安全检测报告，确保自身安全。

第三类是违反环保规定的房屋。例如，位于污染区域或从事高污染行业的房屋，若未达到环保标准，将不允许出租。这主要是为了保护租客健康和环境安全。房东需确保房屋符合环保要求，租客则应关注周边环境，避免因环保问题影响经营或生活。

第四类是权属不清或存在纠纷的房屋。如房屋被查封、抵押或涉及法律诉讼，此类房屋在问题解决前不得出租。房东应确保房屋产权清晰，租客在租赁前可通过不动产登记中心查询房屋状态，以防卷入纠纷。

总体而言，新规旨在规范租赁市场，保障房东和租客的合法权益。房东应主动检查房屋合规性，及时整改问题；租客则需提高警惕，选择合法、安全的非居住房地产。双方在签订租赁合同时，应明确房屋用途和合规要求，共同维护租赁市场的健康发展。