近年来，关于中国存在大量空置住房和'鬼城'的说法在网络上广泛流传，然而最新研究和专家观点显示，中国实际上正面临住房供应不足的结构性问题。这一认知转变背后，反映出我国城镇化进程中的深层变革。

一、'鬼城论'的由来与现实反差

所谓'鬼城'现象主要出现在2010-2015年间，部分三四线城市在快速城镇化过程中确实出现了住房供应超前于人口导入的情况。但随着时间推移，这些区域通过产业导入和人口政策调整，已逐步实现去库存。国家统计局数据显示，2022年全国城镇常住人口达到9.2亿，城镇化率64.7%，持续的人口流入不断消化着存量住房。

二、住房短缺的现实压力

根据中国家庭金融调查数据，目前我国城镇家庭住房自有率已超过80%，但结构性矛盾突出：

• 新市民、青年人的住房困难问题凸显
• 核心城市住房供需矛盾持续存在
• 改善型住房需求持续释放
• 保障性住房供给仍然不足

三、租赁市场发展的战略意义

发展非居住用途的房地产租赁具有多重意义：

1. 满足流动人口住房需求，目前我国流动人口规模达3.8亿
2. 平抑房价上涨压力，完善住房供应体系
3. 促进房地产行业转型升级
4. 为城市发展提供稳定的人力资源保障

四、政策导向与市场响应

住建部已明确'十四五'期间将大力发展保障性租赁住房，计划建设筹集870万套（间）。各地政府也陆续出台政策，鼓励企事业单位利用存量土地建设租赁住房，支持专业化、规模化住房租赁企业发展。

五、未来展望

随着新型城镇化战略的深入推进，预计到2035年我国城镇化率将达到75%左右，还将有约1亿农村人口转移到城镇。这意味着住房需求将持续增长，特别是租赁住房需求将保持旺盛。房地产市场正在从'有没有'向'好不好'转变，高质量发展成为主旋律。

中国房地产市场的真实图景远比'鬼城论'复杂，在区域分化加剧的背景下，既要看到部分地区的过剩压力，更要认识到整体住房供应的不足。发展租赁市场、增加有效供给，是满足人民美好居住需求的必由之路。